Asbest bei der Sanierung: Was Eigentümer jetzt wissen müssen

Wer ein Gebäude sanieren lässt, dessen Bau vor dem 31. Oktober 1993 begonnen hat, muss dem ausführenden Betrieb alle vorliegenden Informationen zu Baujahr und möglichen Schadstoffen weitergeben. Diese Mitwirkungspflicht des Auftraggebers gilt seit dem 5. Dezember 2024 – an diesem Tag ist laut BG BAU die geänderte Gefahrstoffverordnung in Kraft getreten (Stand September 2026).

Asbest wurde in Deutschland bis zum Verbot 1993 in vielen Bauprodukten eingesetzt – nicht nur in Dach- und Fassadenplatten aus Asbestzement, sondern auch in Materialien, die man dort nicht vermutet: Spachtelmassen, Fliesenkleber, Putze, Bodenbeläge und deren Kleber. Genau diese unauffälligen Stoffe machen Arbeiten im Bestand heikel, denn beim Schleifen, Bohren oder Abbrechen können Fasern freigesetzt werden.

Was hat sich mit der neuen Gefahrstoffverordnung geändert?

Die Novelle ordnet den Umgang mit Asbest beim Bauen im Bestand neu. Für Eigentümer, Hausverwaltungen und Planer sind vor allem vier Punkte wichtig:

• Mitwirkungspflicht des Auftraggebers: Wer Bauarbeiten veranlasst, muss dem beauftragten Unternehmen die vorliegenden Angaben zum Baujahr oder Baubeginn und zur Schadstoffbelastung des Gebäudes zur Verfügung stellen.
• Asbestvermutung für ältere Gebäude: Bei Baubeginn vor dem 31. Oktober 1993 muss grundsätzlich mit asbesthaltigen Baustoffen gerechnet werden. Ist die Lage unklar, muss vor den Arbeiten erkundet werden.
• Risikobasiertes Ampelmodell: Tätigkeiten werden nach der zu erwartenden Faserkonzentration in niedriges, mittleres und hohes Risiko eingestuft. Laut BG BAU liegen die Grenzen bei 10.000 und 100.000 Fasern pro Kubikmeter Luft. Davon hängen Schutzmaßnahmen und die Frage ab, ob eine behördliche Zulassung nötig ist – diese ist nur noch für Tätigkeiten mit hohem Risiko vorgeschrieben.
• Qualifikation der Betriebe: Verantwortliche Personen brauchen Sachkunde, Beschäftigte, die an asbesthaltigen Materialien arbeiten, Fachkunde. Laut BG BAU gilt dafür eine Übergangsfrist bis zum 5. Dezember 2027.

Welche Informationen muss ich als Eigentümer liefern?

Gemeint sind die Angaben, die Ihnen vorliegen oder die Sie mit zumutbarem Aufwand beschaffen können. Alles, was über das Gebäude bekannt ist, gehört vor Beginn der Arbeiten auf den Tisch. In der Praxis sind das vor allem:

• Baujahr oder Beginn der Bauarbeiten – bei Anbauten und Aufstockungen auch deren Baujahr.
• Vorhandene Schadstoffgutachten, Probenahmeberichte oder Befunde aus früheren Sanierungen.
• Angaben zu Umbauten: Wann wurden Böden, Bäder, Fassade oder Dach zuletzt erneuert, und mit welchen Materialien?
• Bei Hausverwaltungen und WEG: Unterlagen aus der Objektakte, Protokolle früherer Maßnahmen und Rückmeldungen von Handwerkern.

Wer das Baujahr nicht kennt, findet es häufig in der Bauakte beim zuständigen Bauaufsichtsamt, im Kaufvertrag oder im Energieausweis des Gebäudes.

Was passiert, wenn niemand weiß, ob Asbest verbaut ist?

Dann wird nicht einfach losgelegt. Bei älteren Gebäuden gilt die Asbestvermutung, bis die Lage geklärt ist. Der ausführende Betrieb muss vor Beginn der Arbeiten erkunden – je nach Bauteil durch Sichtung der Unterlagen, Probenahme und Laboranalyse. Wie eine solche Erkundung aufgebaut ist, beschreibt die „Leitlinie für die Asbesterkundung zur Vorbereitung von Arbeiten“, die über die Bundesanstalt für Arbeitsschutz und Arbeitsmedizin (BAuA) veröffentlicht ist.

Warum lohnt sich die Klärung vor Baubeginn?

Ein Asbestfund mitten in der Bauphase gehört zu den unangenehmsten Überraschungen im Bestand. Die Arbeiten im betroffenen Bereich müssen unterbrochen werden, zusätzliche Schutzmaßnahmen und gegebenenfalls ein spezialisierter Fachbetrieb kommen hinzu, und alle nachfolgenden Gewerke verschieben sich. Wird dagegen vor der Angebotsphase geklärt, was verbaut ist, lassen sich Schutzmaßnahmen, Entsorgung und Bauzeit von Anfang an einplanen. Für Sie heißt das: weniger Nachträge, verlässlichere Termine und klare Verantwortlichkeiten.

Die Asbestfrage gehört an den Anfang einer Sanierung. In der Mitte kostet sie Zeit, Nerven und Geld.

Was bedeutet das für Hausverwaltungen und Architekten?

Bei Arbeiten am Gemeinschaftseigentum ist in der Regel die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Auftraggeber, vertreten durch die Verwaltung. Die Informationen zum Gebäude gehören deshalb schon in die Anfrage oder Ausschreibung, nicht erst in das Gespräch auf der Baustelle. Architekten und Planer, die Leistungsverzeichnisse für Bestandsgebäude erstellen, sollten Baujahr, bekannte Schadstoffbefunde und eine gegebenenfalls nötige Erkundung ausdrücklich aufnehmen. So kalkulieren alle Bieter auf derselben Grundlage.

Häufige Fragen

Sollten auch private Eigentümer die Angaben weitergeben?

Ja. Unabhängig von der rechtlichen Einordnung im Einzelfall gilt praktisch: Ohne Angaben zu Baujahr und bekannten Schadstoffen kann der beauftragte Betrieb seine Gefährdungsbeurteilung nicht sauber erstellen. Wer als Privatperson eine Sanierung beauftragt, sollte deshalb alles weitergeben, was über das Haus bekannt ist.

Betrifft das auch kleine Arbeiten wie Bohren oder Fliesen entfernen?

Ja. Asbest kann auch bei kleinen Eingriffen eine Rolle spielen, etwa in Fliesenklebern, Spachtelmassen oder Putzen. Wie aufwendig die Schutzmaßnahmen ausfallen, hängt von der Einstufung im Ampelmodell ab. Auch bei geringem Umfang gehört die Frage nach Asbest deshalb vor den ersten Bohrer.

Wer darf asbesthaltige Bauteile entfernen?

Nur Betriebe, die die Anforderungen der Gefahrstoffverordnung erfüllen: Sachkunde der verantwortlichen Personen, Fachkunde der Beschäftigten, Anzeige der Arbeiten bei der zuständigen Behörde und bei Tätigkeiten mit hohem Risiko eine behördliche Zulassung. Lassen Sie sich die entsprechenden Nachweise vor der Beauftragung zeigen.

Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ist keine Rechtsberatung. Maßgeblich sind die Gefahrstoffverordnung und die TRGS 519 in der jeweils aktuellen Fassung. Bitte prüfen Sie den aktuellen Stand, etwa bei der BG BAU oder der BAuA.

Fazit

Bei Gebäuden mit Baubeginn vor Ende Oktober 1993 steht die Asbestfrage am Anfang jeder Sanierung. Wer Baujahr, Unterlagen und bekannte Befunde früh weitergibt, schafft die Grundlage für ein belastbares Angebot und eine Bauzeit ohne böse Überraschungen. Bei der kostenlosen Vor-Ort-Besichtigung gehen wir diese Punkte gemeinsam mit Ihnen durch und sagen Ihnen, ob vor Baubeginn eine Erkundung sinnvoll ist.